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文/游筱燕

茂德機構旗下的漢翔建設公司,在板橋江翠重畫區推出的預售案「江翠ONE」,住宅一推出就開四字頭,一般事務所價格還低到三字頭,連永慶房產集團總經理葉凌棋都忍不住地說:「板橋江翠重劃區按理的開案價格在六字頭、成交五字頭,這個價格實在是跌破眼鏡!」

攤開周圍區域的實價登錄個案,距離該案約兩公里外的「寶佳臻峰」,近一年最高出現一坪82.3萬元成交價,價差近乎一倍;屋齡5年的新巨蛋與8年的悠遊市,成交價格落在近70萬元間;若再以附近新推案價格來看,同樣訴求小坪數、首購族群的「極上美」和「双盈」兩案開價還在六字頭,四字頭的確是前所未聞。

6月開案至今賣出逾八成

「一起掃到了附近的新成屋、中古屋,」戴德梁行總經理顏炳立說。近一年實價登錄上,江翠重劃區旁的民治街上,就有7筆成交單價超過40萬元的公寓個案。最貴的是落在民治街133巷內,40年屋齡,單坪要價50.9萬元。「老屋比新成屋還貴,這沒道理,到時都會修正!」何況預售屋還能按工程進度支付,不若中古屋等於一次要付清。

負責代銷江翠ONE的愛山林建設開發總經理張境在表示,由於茂德進場得早,土地取得成本稍低,花了一些時間說服茂德讓利。現在時機就好比2001年國內房市疲弱之際,目的是刺激房市整體氛圍,讓房產相關的各行業一起活絡起來,若願意讓利,剛性買盤仍在。就像此案,出現民眾排隊搶訂、創下單日來客逾三百組,6月開案至今,已賣出逾八成。

業內人士透露,江翠重劃區的第一案價格一出,讓此處擁有土地的開發商緊張不已,畢竟包括國建、興富發、遠雄、潤泰新、聯上發及麗寶、國美、立信等知名品牌都已插旗,深怕民眾會以「此價格為比較基礎!」

遠雄建設研展室總監劉炳忠表示,過去遠雄進駐新莊頭前段時,當地的價格也只有三字頭,後來大家紛紛進駐墊高當地價格,並不擔心產品價格會被定位在此。

房產達人Sway直言,「江翠ONE」儘管便宜,卻有先天的缺點,包括戶戶大多無景觀、棟距窄小、面前道路不寬、一層九戶走道狹窄擁擠、客廳沒採光、房間迷你、主臥有大梁大柱等,自住客應看清楚格局再入手。

資深設計師張子殷坦言,大梁在室內的缺點,除了占空間,代表未來的天花板會被限制住,用裝潢也難以改善。以該案兩房格局而言,是符合年齡落在30歲前的族群,要轉手換屋族實在不易,長線要以出租市場為主。優點是,當買進的價格低,可受周圍其他建設公司的產品帶動價格...(本文截自財訊509期,詳全文)

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